EPC-contract, win-win-onderhandelingen, LNTP voor particulier investeringsproject

Context:

In een eerdere casestudy analyseerden we de positieve invloed van een win-win-onderwerp zoals “het vroegtijdig voltooien van de bouwfase” op het onderhandelingsklimaat. Vaak nemen particuliere investeringsprojecten meer tijd in beslag om “financial close” te bereiken dan verwacht. Een voor de hand liggende uitspraak: de gemakkelijkste manier om vroeg te eindigen is vroeg te beginnen. In de praktijk vereist zo’n vroege start een specifieke overeenkomst (LNTP – Limited Notice To Proceed). Hieronder vindt u een samenvatting van de uitdagingen en resultaten waargenomen in concrete contractonderhandelingen waaraan ik actief heb deelgenomen.

De voordelen van een LNTP voor de projecteigenaar zijn:

• Meer werk uitvoeren voor NTP (Notice To Proceed) kan leiden tot een kortere benodigde tijd na NTP tot aan de overname en dat betekent mindere interesten op het geïmmobiliseerd kapitaal (Interest During Construction).
• Als extra project float wordt gegenereerd door de vroege start, neemt het projectrisico af.
• Het is een goede gelegenheid om de aannemer vroegtijdig in actie te zien. Als dit een ramp blijkt te zijn, is het niet te laat om de nodige acties te ondernemen (en druk op de aannemer te zetten om corrigerende maatregelen te nemen of, in het ergste geval, een stap terug te zetten in het onderhandelingsproces en te herbeginnen met een andere aannemer).

De aannemer heeft de volgende voordelen:

• Verkorting van die pijnlijk lange wachttijden tussen het ondertekening van het contract en de echte start van de werken. Hierdoor vermijdt hij de hoge kosten van vroegtijdig gemobiliseerde middelen & personeel die gewoon paraat staan. De wachtkosten voor NTP kunnen zelden of nooit op de bouwheer verhaald worden.
• Aannemers moeten meestal een zekere initiële traagheid overwinnen bij het opstarten alvorens een goede werksnelheid te bereiken. Niets beter dan een LNTP-periode om deze opstart te doen en geen vertraging op te lopen in de eerste maanden na NTP.
• Extra float die tijdens de LNTP-periode wordt gegenereerd, zal het risico op boetes voor te late oplevering verminderen.

Alvorens een LNTP-overeenkomst afgesloten kan worden, moeten de volgende problemen opgelost worden:

• Overeenkomst over betaling tijdens de LNTP-periode: De eigenaar heeft aanzienlijke moeite om bijkomende betalingen te doen omdat de projectontwikkelingskosten vaak de aanvankelijke budgetten overschrijden. Alleen bij “financial close” is meer geld beschikbaar. Aan de andere kant kan men niet verwachten dat de aannemer het project zal financieren tijdens de LNTP-fase. Er moet dus een compromis gevonden worden.
• Overeenkomst over een mogelijke vermindering van de contractuele tijd beschikbaar na NTP: deze verkorting kan zelden op een dag-voor-een-dag-basis gedaan worden o.w.v. een mobilisatie die slechts gedeeltelijk is. Ik heb overeenkomsten gezien zonder enige reductie en ook tussenvormen waarbij 40 tot 50% van de effectieve LNTP-periode in mindering werd gebracht van de contractuele tijd na NTP.
• Overeenkomst over de omvang van de werken die tijdens LNTP moeten uitgevoerd worden. Dit gaat samen met de twee vorige punten; het verstandigste is om enkel die activiteiten te voorzien tijdens LNTP die de meest gunstige invloed hebben op risicovermindering en tijdsverkorting.
• Overeenkomst over de resultaten die tussentijdse betalingen tijdens LNTP (of bij beëindiging) kunnen rechtvaardigen. Omdat de LNTP-periode meestal relatief kort is (3 tot 6 maanden), kan het uiterst moeilijk zijn om concrete resultaten af te leveren aan de eigenaar. Ontwerpdocumenten zijn vaak de enige realistische resultaten. Regelmatig wordt tijdens LNTP enkel een voorschot betaald in ruil voor een bankgarantie. Dit voorlopige voorschot wordt vervolgens in mindering gebracht op het eigenlijke voorschot bij NTP.
• Beëindiging van LNTP, zonder directe overgang in het EPC-contract, is vast en zeker het moeilijkste onderwerp. Als de projectontwikkelaar een SPV (Special Purpose Vehicle) is, betekent het niet bereiken van “financial close” vrijwel zeker de liquidatie van de onderneming zonder compensatie voor de aannemer. De partijen moeten gezamenlijk en realistisch nadenken over dit betreurenswaardige scenario en over de gevolgen van het nooit bereiken van “financial close”.

Conclusie:

Hoewel het onderhandelen over een LNTP-overeenkomst extra werk betekent voor de onderhandelingsteams van bouwheer en aannemer, zijn deze de moeite waard. De win-winsituatie die wordt bereikt door vroeg te beginnen, betekent risicovermindering, een vlottere opstart van het project en kostenbesparingen. Hierover onderhandelen kan een katalysator zijn voor een positief onderhandelingsproces en kan ongeduld en conflicten tussen projecteigenaar en aannemer vermijden.

Klik hier voor andere artikelen over onderhandelingen op deze blog.

Over AfiTaC

AfiTaC.com is de blog over commerciële en contractuele onderwerpen voor bedrijven in de Project industrieën (Bouw, Infrastructuur, Olie & Gas, Energie & Hernieuwbare Energie, Watervoorziening & Sanitatie, enz). Het doel is het stimuleren van reflectie, bijleren, convergentie naar evenwichtige contracten en positieve geschillenbeslechting. U kunt zich op onze nieuwsbrief abonneren door te schrijven naar “newsletter@afitac.com”. U kunt ook connecteren op onze LinkedIn pagina. Engagement met de lezers is wat ons gaande houdt. Aarzel dus niet om met ons van gedachten te wisselen door hieronder commentaar te geven, onze publicatie op LinkedIn te waarderen en naar ons te schrijven “info@afitac.com”.